Guía · Vivienda

Hipoteca en Suiza: lo que exige la ley y lo que decide tu banco

Te habrán dicho que hace falta un 20 % de entrada, que el banco calcula con un 5 % de interés y que no puedes pasar de un tercio de tus ingresos. Nada de eso está en ninguna ley. Aquí tienes qué dice la norma, qué decide cada banco por su cuenta, y por qué esa diferencia te puede costar o ahorrar decenas de miles de francos.

El 20 % de entrada no es una ley

Esto sorprende a casi todo el mundo. Ninguna norma suiza prohíbe financiar más del 80 % de una vivienda. Lo que existe es otra cosa: cuando el banco presta por encima de ese 80 %, la ordenanza le obliga a inmovilizar bastante más capital propio por ese crédito. La ponderación de riesgo salta del 35 % al 45 % (anexo 3, cifra 3.1 de la OFoP).

Traducido: pasar del 80 % le sale caro al banco, así que casi ninguno lo hace. Pero es una decisión de negocio, no una prohibición legal. Y por eso las condiciones cambian de un prestamista a otro: cada uno fija su política.

Lo que sí es obligatorio es el 10 % de fondos propios «duros»: de tu aportación, al menos esa parte del valor de tasación no puede venir de tu caja de pensiones, ni retirándola ni pignorándola. El resto sí puede salir del segundo pilar. Y tu tercer pilar cuenta como fondos propios, incluso pignorado.

El 5 % teórico y el tercio de tus ingresos tampoco

La ley obliga al banco a comprobar que puedes sostener el crédito usando «costes calculatorios determinados con prudencia». No dice con qué interés ni con qué porcentaje de tus ingresos. El 5 % y el tercio los pone cada banco, en su política interna.

Eso tiene una consecuencia práctica que mucha gente no aprovecha: si un banco te dice que no llegas, no significa que no puedas comprar. Significa que no llegas con los parámetros de ese banco. Otro, con otra política, puede dar un resultado distinto con los mismos números tuyos.

Cuánto tienes que amortizar, y en cuánto tiempo

La parte del crédito que supera los dos tercios del valor de tasación hay que devolverla en quince años. Ojo al detalle que se cuenta mal en casi todas partes: la referencia es el valor de tasación, que es el menor entre el precio que pagas y el valor que calcula el banco. Si pagas por encima de la tasación, la diferencia la pones tú entera.

Amortización directa o indirecta

Puedes devolver ese tramo de dos maneras. Directa: pagas al banco y tu deuda baja cada año. Indirecta: pagas a un tercer pilar pignorado a favor del banco, la deuda se mantiene y al final se cancela de golpe con ese capital. La autorregulación permite expresamente la indirecta a través del 3a.

¿Cuál conviene? Hasta ahora la respuesta solía ser la indirecta, porque mantener la deuda alta daba más intereses que deducir, y lo aportado al 3a también desgrava. Pero eso cambia, y conviene saberlo antes de firmar a quince años.

El valor locativo se suprime en 2029

En Suiza, quien vive en su propia casa declara hoy un ingreso ficticio por ella, el valor locativo, y a cambio puede deducir los intereses de la hipoteca y parte del mantenimiento. Ese sistema se acaba: el Consejo Federal decidió el 1 de abril de 2026 que la supresión entra en vigor el 1 de enero de 2029, después de que la votación del 28 de septiembre de 2025 saliera adelante con el 57,73 % de síes.

Hasta el ejercicio fiscal de 2028 no cambia nada. A partir de ahí, al desaparecer el valor locativo desaparece también la deducción de intereses para la vivienda propia, y la cuenta de «me conviene deber mucho» deja de salir igual. Si estás decidiendo ahora entre amortización directa e indirecta, esto pesa.

Si no eres suiza: la Lex Koller

Aquí hay mucha información falsa circulando. A día de hoy no hay ninguna norma nueva en vigor que limite la compra de vivienda propia a las personas extranjeras residentes. Lo que existe es un anteproyecto cuya consulta pública se cerró el 15 de julio de 2026. Anteproyecto no es ley: puede cambiar, retrasarse o no aprobarse.

Lo que sí aplica hoy, como siempre: la vivienda tiene que ser tu residencia principal, y las condiciones dependen de tu permiso. Si alguien te dice que ya está prohibido o que vas a tener que vender si te marchas, pídele la fuente.

Tu tercer pilar y tu caja de pensiones, en la compra

Puedes usar los dos, y de dos formas: retirar el dinero o pignorarlo dejándolo como garantía. Retirar reduce la hipoteca pero tributa y te deja con menos previsión; pignorar no tributa, pero tu deuda sigue siendo la misma.

Dos avisos que ahorran disgustos: del segundo pilar hay un mínimo de CHF 20'000 por retiro, y ese mínimo no existe en el tercer pilar. Y recuerda el 10 % duro: esa parte no puede salir de la caja de pensiones. Lo explico con más detalle en usar el tercer pilar para comprar vivienda.

Lo que yo miraría antes de firmar

• Cuántas entidades has comparado. Si la respuesta es una, no tienes una oferta: tienes un precio.
• Qué pasa si quieres salir antes. La penalización por cancelar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo puede ser muy alta.
• Cómo se reparte entre tramos y qué vencimientos te quedan, para no renovarlo todo el mismo año.
• Qué pasa en la renovación si tus ingresos cambian, por ejemplo si reduces jornada.

Fuentes y actualización

• FINMA — autorregulación reconocida: directrices de la Asociación Suiza de Banqueros sobre créditos hipotecarios, en vigor desde el 1.1.2025 (fondos propios duros del 10 % y amortización a dos tercios en 15 años).
• Ordenanza sobre los fondos propios (OFoP/ERV) — art. 72d y anexo 3, cifra 3.1.
• Consejo Federal — entrada en vigor de la supresión del valor locativo el 1.1.2029.
• Calculador fiscal oficial de la Confederación.

Revisada el 21 de octubre de 2026. Información general: no sustituye el análisis de tu situación concreta ni la oferta vinculante de una entidad.