Guía · Previsión

Usar el tercer pilar para comprar vivienda en Suiza

Casi todo el mundo abre un 3a pensando en la jubilación. Luego llega el momento de comprar piso y descubre que ese dinero es una de las pocas bolsas de ahorro que cuenta como fondos propios ante el prestamista.

Hay tres maneras de usarlo: retirarlo, pignorarlo o destinarlo a la amortización indirecta. No son intercambiables. Cambian lo que pagas de impuestos, lo que te queda de previsión y el tamaño de la hipoteca que te conceden. Si vienes de cero, empieza por la guía del tercer pilar.

En el 3a no hay importe mínimo

Habrás leído que para usar la previsión en la compra de vivienda necesitas al menos CHF 20'000. Es cierto, pero solo del segundo pilar: ese mínimo está en el art. 5 al. 1 OEPL y se aplica a la caja de pensiones.

En el tercer pilar no existe. Puedes retirar lo que tengas en una cuenta 3a, sea mucho o poco. Lo que sí existe es un límite de frecuencia: el retiro para vivienda habitual se puede hacer una vez cada cinco años.

Hay otra diferencia de calendario. La regla general del 3a es que se cobra como pronto cinco años antes de la edad de referencia —en 2026, 65 años los hombres y 64 años y 6 meses las mujeres nacidas en 1962—, aplazable cinco años más si sigues trabajando. La vivienda habitual es uno de los supuestos del art. 3 OPP 3 que permiten cobrarlo antes.

Vía 1: retirar el dinero

La más conocida. Pides el retiro anticipado a la entidad, firmas, y el dinero sale de la previsión para entrar en la compra.

Sirve para comprar, para construir, para adquirir participaciones en una cooperativa de vivienda y para amortizar una hipoteca que ya tienes. Tiene que ser tu vivienda habitual. No vale la segunda residencia ni el piso que compras para alquilar.

• Una vez cada cinco años.
• Consentimiento escrito del cónyuge. Sin esa firma, la entidad no paga.
• Sin importe mínimo, pero con impuesto.

El cobro no se suma a tu renta del año: tributa aparte, como impuesto anual entero, a un quinto de la tarifa y sin deducciones sociales (art. 38 LIFD). La letra pequeña importa: los cobros del mismo año se suman entre sí. Si retiras para la vivienda y ese mismo año cobras otra cuenta 3a, las dos van juntas y el tipo sube. Mira el calendario antes de firmar; lo desarrollo en cuántas cuentas de tercer pilar te convienen y en qué años cobrarlas.

Y una cosa más: lo que sacas, sacado se queda. La recompra del 3a, en vigor desde el 1.1.2025, cubre los años en los que no llegaste al máximo a partir de esa fecha y tiene sus propios requisitos; no sirve para reponer un retiro. Los detalles, en la página de la recompra.

Vía 2: pignorar el 3a

Pignorar es dar la cuenta o la póliza en garantía al prestamista, sin cobrarla. El dinero no se mueve de sitio. Se acepta como fondos propios porque la garantía queda detrás.

Lo que ganas: no hay cobro, así que no se dispara el impuesto del art. 38 LIFD. El capital sigue dentro de la previsión y sigues aportando y deduciendo cada año.

Lo que asumes: la hipoteca es mayor que si hubieras retirado, y con ella los intereses que pagas. Si en algún momento no puedes pagar, la entidad puede ejecutar la garantía. Entonces sí hay cobro y sí hay impuesto, en el peor momento posible.

Con el 3a pignorado, revisa a quién tienes designado como beneficiario. El art. 2 OPP 3 cambia el 1.6.2027 y amplía la libertad de designación, algo que se nota mucho en familias reconstituidas y con hijos de relaciones anteriores: lo tienes en quién cobra tu tercer pilar si te pasa algo.

Vía 3: amortización indirecta

En lugar de bajar la deuda hipotecaria cada año, pagas ese dinero a tu 3a y el 3a queda pignorado a favor del prestamista. La deuda se queda donde está; el saldo del 3a se acumula aparte, hasta que se usa para liquidarla. Está expresamente permitida.

Lo que cambia respecto a amortizar directamente: la aportación al 3a es deducible y los intereses de una deuda que no baja siguen siendo deducibles. Ahí está el argumento fiscal. Lo que no se puede decir es cuánto dará de sí ese 3a: depende de la solución que contrates, y nadie puede prometerlo.

El techo sí lo conocemos. Al 3a solo puedes meter el máximo legal del año (art. 7 al. 1 OPP 3): en 2026, CHF 7'258 si cotizas a una caja de pensiones y el 20 % de la renta del trabajo con un máximo de CHF 36'288 si no cotizas. Para 2027 ya están publicados: CHF 7'373 y CHF 36'864. Si trabajas por cuenta propia, el margen es otro y lo explico en tercer pilar si trabajas por cuenta propia.

Cómo encaja esto con la hipoteca

Desde el 1.1.2025, la autorregulación de la Asociación Suiza de Banqueros reconocida por la FINMA exige un 10 % de fondos propios «duros» que no pueden salir del segundo pilar. Es decir: ese 10 % no lo puedes cubrir con la caja de pensiones.

El tercer pilar no es segundo pilar, así que ese límite no le afecta, y el 3a pignorado cuenta expresamente como fondos propios. Para quien no tiene herencia ni ahorro fuera de Suiza, suele ser la pieza con la que se cubre esa parte.

Lo demás que te expliquen al pedir la hipoteca no es ley:

• El 20 % de entrada es práctica bancaria.
• El tipo teórico del 5 % para calcular si puedes pagar es práctica bancaria.
• La regla de que la carga no pase de un tercio de los ingresos es práctica bancaria.

Que no sea ley significa que varía de una entidad a otra. Merece la pena comparar antes de aceptar el primer cálculo que te pongan delante.

El valor locativo desaparece el 1.1.2029

Hoy, si eres propietario y vives en tu casa, declaras el valor locativo como renta y a cambio deduces los intereses de la hipoteca y el mantenimiento. Ese sistema se suprime: la decisión del Consejo Federal del 1.4.2026 fija el 1.1.2029.

Eso toca de lleno la decisión de amortizar o no. Buena parte del argumento para no bajar la deuda —y para hacerlo por la vía indirecta— se apoya en que los intereses se deducen. Cuando el valor locativo deje de declararse, el tratamiento de esas deducciones cambia, y con él el cálculo.

No doy cifras de cuánto cambia: depende del cantón, de tu renta y de tu hipoteca. Pero una amortización indirecta que firmas hoy dura muchos años y atraviesa ese cambio. Conviene plantearla sabiéndolo.

Banco o seguro: ninguna de las dos es la fácil

La cuenta 3a de un banco y la póliza 3a de una aseguradora se pueden pignorar las dos y las dos valen para la amortización indirecta. A partir de ahí se parecen poco.

La póliza incorpora coberturas y un compromiso de prima durante años. La cuenta bancaria te deja decidir cada año cuánto aportas, pero no cubre nada. Los costes, las condiciones de rescate y la carta de fondos disponible cambian mucho de una entidad a otra, y cada una solo te puede ofrecer la suya.

Por eso mi trabajo no es venderte una de las dos. Es comparar entre varias entidades con tu caso delante: tu plazo, tu hipoteca, tu situación familiar y lo que piensas hacer en los próximos años. Si entre esos planes está irte de Suiza, el cobro sigue otra ruta y conviene verla antes: la tienes en cobrar el tercer pilar al irte de Suiza.

Fuentes

• OPP 3 en Fedlex — art. 3 (retiro anticipado y supuestos), art. 7 al. 1 (topes de aportación), art. 7a y 7b (recompra) y art. 2 (beneficiarios, modificado a partir del 1.6.2027).
• LIFD en Fedlex — art. 38, tributación de las prestaciones de capital de la previsión.
• OEPL en Fedlex — art. 5 al. 1, importe mínimo de CHF 20'000 para el retiro del segundo pilar.
• Oficina Federal de Seguros Sociales (BSV/OFAS) — tabla de cifras clave de la previsión: máximos del 3a y edad de referencia.
• Administración Federal de Contribuciones (ESTV) — máximos del 3a para 2027, publicados el 5.10.2026, y la reforma del valor locativo, cuya supresión el 1.1.2029 fijó el Consejo Federal el 1.4.2026.
• Calculadora fiscal de la ESTV — para estimar el impuesto de un cobro de capital en tu cantón.
• FINMA — autorregulación de la Asociación Suiza de Banqueros en materia de financiación hipotecaria, en vigor desde el 1.1.2025.